Pourquoi il n’est pas judicieux de reporter votre projet d’achat immobilier
1/ La révision mensuelle du taux d’usure est une bonne nouvelle pour les emprunteurs
Le TAEG : taux de votre prêt immobilier tout compris ne peut jamais dépasser un plafond fixé par la Banque de France, appelé taux d'usure. C’est le taux maximal auquel un établissement de crédit a le droit d’accorder une offre de prêt à des particuliers. Ces derniers mois, de nombreux dossiers de clients emprunteurs ont été bloqués par un taux d’usure trop bas : la remontée rapide des taux d'intérêt des prêts immobiliers a fait grimper l'addition des différents frais (taux de crédit pratiqué par la banque, éventuels frais de courtiers, assurance-emprunteur…), ce qui a entrainé le dépassement du plafond autorisé. De ce fait, certaines banques préféraient ne plus prêter du tout plutôt que de prêter à perte.
Pour permettre l’accession à la propriété aux ménages les plus modestes ou les plus âgés, les pouvoirs publics ont donc pris des mesures : jusqu’au 1er juillet 2023, le taux d’usure sera revu chaque mois plutôt que chaque trimestre, pour être mieux en phase avec la réalité du marché de l’immobilier.
Le mois de mars a ainsi donné une bouffée d’air frais au marché du crédit : les banques ont pu prêter à un taux maximum de 4 % sur vingt ans, contre 3,79 % en février. Au moins jusqu’à l’été, les emprunteurs devraient donc plus facilement rester en-dessous du taux d'usure afin de décrocher leur financement.
Quelles solutions pour limiter le coût de son crédit
Selon les chiffres publiés par la Banque de France, le taux moyen d'un emprunt immobilier est passé de 1,13 % en février 2022 à 2,52 % en mars 2023. Les très bons profils peuvent généralement encore bénéficier d’offres de crédit attractives, il existe aussi des solutions pour les emprunteurs classiques qui souhaitent négocier le taux brut du crédit immobilier à la baisse.
Tout d’abord, il est nécessaire de prendre le temps de faire le tour des banques : les offres peuvent fortement varier d’un établissement à l’autre. Certaines sont dans une stratégie de conquête de clientèle n’hésitez pas à leur montrer que vous avez envie de créer une relation sur le long terme. Vous pouvez obtenir une décote en plaçant votre épargne chez la banque prêteuse ou bien vous pouvez souscrire une assurance habitation. N’hésitez pas non plus à négocier vos frais de dossier intégrés dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui oscillent souvent entre 0,30 et 1 % du montant emprunté.
Faites jouer la concurrence pour réduire le coût de l'assurance emprunteur, car elle représente en moyenne 25 à 30 % du coût global du crédit immobilier. Attention une assurance emprunteur trop élevée peut vite entraîner un dépassement du seuil de l’usure.
3/ Nouvelles opportunités d’investissement
Depuis le 1er janvier 2023 et l’adoption de la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores, dits “G+”, sont interdits à la location. Les biens les moins bien notés lors du DPE (diagnostic de performance énergétique) considérés comme des « passoires thermiques » seront progressivement interdit à la location. Ce qui pourrait représenter une belle opportunité pour les investisseurs : ces logements vendus avec une décote, une fois rénovés, pourront être remis sur le marché de la location avec une bonne rentabilité à la clé. Les occasions de négocier les prix seront donc favorables aux futurs acquéreurs.
C’est pourquoi malgré le contexte d’inflation dans lequel nous vivons c’est peut-être le moment où jamais d’acheter, car on ignore jusqu’où pourra aller la hausse des taux d’intérêts. A l’inverse, si les taux baissent d’ici quelques années, il sera toujours temps de renégocier votre crédit. Rappelons enfin que sur le long terme, il reste toujours plus intéressant financièrement d'acheter sa résidence principale que de rester locataire.
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